近年来楼市火爆，同时大量保障性住房拔地而起，只有房屋租赁市场的发展落在了后面，主要表现为机制体制和法律政策方面不完善。此次新政出台的一个重要作用，就在于弥补市场运行机制方面的短板，为房屋租赁市场未来的快速发展做好政策准备。

　　国务院办公厅日前发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见提出，加快培育和发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　在过去的十几年时间里，中国楼市经历了一场不折不扣的大牛市，一线城市房价涨幅超过十倍。在如此火爆的房屋交易市场的裹挟下，我国房屋租赁市场的处境显得十分尴尬。租售比畸高就是其中一大尴尬。租售比是指每个月的月租与房屋总价的比值，通常认为某地区楼市运行良好时，其比值不应超过1:200。然而，目前一线城市和部分二线城市，在房价持续上涨的拉动下，租售比甚至达到了1：500。如此高昂的租售比，让出租房屋这件事变得尴尬，因为房屋出租的回报与同期房价涨幅相比，显得太过寒酸，对房主而言与其费心出租不如择机出售。同时，伴随房价一轮又一轮快速上涨，租金也是不断水涨船高，“租房难”和“居不易”更成为众多房客的尴尬。

　　此次出台的《意见》，从多个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施，除了鼓励房企开展住房租赁业务、允许改建商业用房用于租赁居住，还提出落实提取住房公积金支付房租政策、给予出租房屋的企业和个人税收优惠等。但是，一些业内人士对房屋租赁新政并不看好，认为在目前房价高企且涨势不止的背景下，房屋租赁市场处境尴尬，很难因政策调整就迅速走向健康发展。这种悲观的观点，表面上看有一定道理，但其实是对有关政策出台的背景及调控意图缺乏理解。

　　认为房屋租赁新政短时间内将改变一线城市房屋租赁市场供需关系以及租赁价格，这种期望是不现实的。出台新政的目的不是要影响租赁市场的短期表现，而是要规划其长远发展的路径。我国住房制度改革的目标是，建立满足多层次需求的住房供应体系，房屋交易市场、保障性住房以及租赁市场，都是这一体系的组成部分。近年来楼市火爆，同时大量安居工程拔地而起，只有房屋租赁市场的发展落在了后面——这种落后不仅表现为市场混乱无序，也表现为机制体制和法律政策方面不完善。此次新政出台的一个重要作用，就在于弥补市场运行机制方面的短板，为房屋租赁市场未来的快速发展做好政策准备。

　　那么，发展相对落后的房屋租赁市场，存在“补涨”空间吗？答案是：如果政策给力，租赁市场还是大有可为的。其实，随着政策逐渐向租赁市场倾斜，已经有越来越多的传统房地产企业表现出对租赁市场的兴趣。近段时间，频频有房企表态，有的提出将长租公寓作为战略转型业务，有的宣布将向一、二线城市大规模提供租赁公寓。同时，各路资本对租赁市场也开始有了兴趣，近期相关的风险投资活动已逐渐活跃起来。

　　此次新政的出台，充分表明中央对租赁市场的期望很高，政策意图已经非常明显，房企也纷纷表态了，接下来会发生什么？为了培育房屋租赁市场，尤其是长租房市场的形成，中央的政策首次允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予税收优惠政策支持。如果这些举措执行后，释放的房源有限难以产生预期效果，地方政府又该如何跟进？会向租赁市场提供专用的土地，以补充房源并平抑房租吗？

　　这些假设都是根据目前政策走势展开的合理联想，联想固然未必可靠，但地方政府对房屋租赁市场的政策配套，还是有巨大想象空间且值得寄予积极期待的。

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